Kdo sploh lahko živi v oskrbovanih stanovanjih

Kranj – Oskrbovana stanovanja so v skladu s stanovanjskim zakonom opredeljena kot stanovanja za starejše, v katerih lahko stanovalci prejmejo pomoč 24 ur na dan, pod pogojem, da so arhitektonsko prilagojena za starejše in imajo lastno gospodinjstvo znotraj večstanovanjske stavbe ali druge oblike strnjene gradnje.

Ministrstvo je opozorilo, da so oskrbovana stanovanja lahko v javni ali zasebni lasti ter namenjena prodaji ali oddaji v najem. Na ministrstvu so sicer preverili tudi možnost, da bi bila oskrbovana stanovanja lahko le v lasti pravnih oseb javnega prava, namenjena izključno oddaji, vendar bi bila takšna rešitev ustavnopravno sporna, saj bi lahko posegla v pravico do zasebne lastnine (33. člen ustave), svobodno gospodarsko pobudo (74. člen ustave) in načelo enakosti (drugi odstavek 14. člena ustave). Vsak tak poseg bi ustavno sodišče presojalo na podlagi testa sorazmernosti in testa razumnosti.

Ob upoštevanju teh ugotovitev je ministrstvo področje delno uredilo z novelo Stanovanjskega zakona, ki uvaja novo kategorijo – javna najemna oskrbovana stanovanja. Gre za stanovanja v lasti javnih oseb javnega prava, torej občin, javnih stanovanjskih skladov in neprofitnih stanovanjskih organizacij, ki se oddajajo v najem upravičencem. Na ta način naj bi, kot navajajo na ministrstvu, dolgoročno svojemu namenu služil vsaj del stanovanjskega fonda.

Po raziskavi o oskrbovanih stanovanjih v Sloveniji, izvedeni leta 2024, je bilo pri nas med letoma 2021 in 2024 zgrajenih 551 oskrbovanih stanovanj, od tega jih je bilo 243 oz. slaba polovica v zasebni, preostanek pa v javni lasti.

Brez omejitev pri prodaji

Medtem ko zakonodaja ne omejuje, kdo lahko takšno nepremičnino kupi, pa za bivanje v takšnih stanovanjih veljajo določeni pogoji, med katerimi je, da je oseba stara nad 65 let in ji zdravstveno stanje omogoča samostojno bivanje. A medtem ko lastniki javnih najemnih oskrbovanih stanovanj želijo ohraniti prvotni namen teh nepremičnin, odgovor ministrstva kaže, da je v primeru zasebnih in lastniških stanovanj pogosto drugače. »V primeru lastniških oskrbovanih stanovanj so ta lahko tudi predmet prodaje ali pa npr. dedovanja in po prehodu v last mlajšega dediča prav tako ne služijo več prvotnemu namenu,« so nam odgovorili na ministrstvu za okolje in prostor.

Oskrbovana stanovanja morajo biti tudi arhitekturno prilagojena starejšim. Fotografija je simbolična. / Foto: Nik Bertoncelj

Sprememba namembnosti zahteva novo dovoljenje

Za spremembo namembnosti oskrbovanega stanovanja je po gradbeni zakonodaji treba pridobiti novo gradbeno in uporabno dovoljenje. »V skladu z Uredbo o razvrščanju objektov se stavba z oskrbovanimi stanovanji klasificira v podrazred 11301, večstanovanjska stavba pa v podrazred 11220. Za spremembo uporabe objekta, ki pomeni spremembo podrazreda, gradbeni zakon predvideva obvezno pridobitev gradbenega in uporabnega dovoljenja. Poleg tega mora biti taka sprememba usklajena z veljavnim prostorskim aktom na območju, kjer stoji objekt,« so nam še pojasnili na ministrstvu, kjer pa s podatkom, koliko je bilo takšnih sprememb doslej, ne razpolagajo.

Brez evidenc o morebitnih zlorabah

Na vprašanje, ali gradbena inšpekcija zaznava primere, ko investitorji stanovanjski objekt zgradijo pod krinko oskrbovanih stanovanj zato, da bi izkoristili nižji normativ za parkirna mesta (0,8 namesto običajnih 1,5 do 2 na stanovanje) ter druge specifike tovrstne gradnje, in stanovanja nato prodajo kot klasične nepremičnine, so z Inšpektorata RS za naravne vire in prostor odgovorili, da posebnih evidenc glede prijav v zvezi z oskrbovanimi stanovanji ne vodijo. Za izvajanje nadzora je po njihovih navedbah bistvena domnevna kršitev predpisov in identiteta zavezanca v posameznem postopku, evidence pa se vodijo na tej podlagi, ne pa po tematskih kategorijah.