Certifikat v pomoč lastnikom

Združenje upravnikov nepremičnin je zaradi neodzivnosti države samo uvedlo certifikat zaupanja vreden upravnik, ki naj bi bil etažnim lastnikom v pomoč pri izbiri primernega upravnika stavb.

Kranj – Združenje upravnikov nepremičnin (ZUN), ki deluje znotraj Zbornice za poslovanje z nepremičninami pri Gospodarski zbornici Slovenije, od letos podeljuje certifikat zaupanja vreden upravnik. Pridobijo ga lahko upravniki nepremičnin, ki izpolnjujejo tiste minimalne pogoje, za katere so v združenju prepričani, da so potrebni za korektno opravljanje storitev. Kritike Združenja etažnih lastnikov Slovenije, da so si veliki upravniki s postavljanjem svojih pravil zgolj domislili elegantne rešitve, kako se znebiti šibkejše konkurence, predsednica ZUN Vera Zevnik zavrača s pojasnilom, da certifikat lahko pridobijo vsi upravniki, ne le člani združenja, z njim pa želijo etažnim lastnikom zgolj pomagati pri izbiri primernega upravnika, ki izpolnjuje vsaj minimalne pogoje za korektno opravljanje storitev do svojih naročnikov. »Navsezadnje gre za upravljanje ključnega premoženja večine Slovencev, zato je od upravnika odvisno, kako se bo večstanovanjska stavba starala oziroma ali bo normalno vzdrževana in v zadovoljstvo lastnikov. Zato ni dobro, da se s tem ukvarja kdorkoli,« poudarja Zevnikova, sicer direktorica kranjskega Domplana. V ZUN je sicer včlanjenih okoli 50 večjih upravnikov, ki pokrivajo več kot 65 odstotkov trga, to dejavnost pa ima sicer registrirano okoli tristo podjetij. Med njimi se najdejo tudi računovodski servisi in varnostna podjetja, ki se ukvarjajo zgolj z razdeljevanjem stroškov med etažne lastnike, svoje storitve pa ponujajo po dumpinških cenah, s katerimi verjetno ne pokrijejo stroškov storitve.

Certifikat ni pogoj za delo

»Pri združenju upravnikov že dlje časa ugotavljamo, da se na trgu pojavlja nekaj problemov, ki v veliki meri izhajajo iz dejstva, da se v Sloveniji z upravljanjem nepremičnin lahko ukvarja kdorkoli, saj ni treba izpolnjevati prav nobenih pogojev. Po drugi strani pa ugotavljamo, da je ta dejavnost zelo zahtevna, tako zaradi obveznosti, ki jih upravnik ima do pogodbenega partnerja oz. etažnega lastnika, kot tudi zaradi zadostnega znanja in izkušenj ter tudi ustreznih materialnih pogojev za opravljanje svoje dejavnosti. Pridobitev certifikata zaupanja vreden upravnik bi tako morala biti signal etažnim lastnikom, da je nekdo, ki je čim bolj nevtralen, ugotovil, da gospodarska družba izpolnjuje vsaj minimalne pogoje za korektno opravljanje storitev do svojih naročnikov,« je razložila Zevnikova in dodala, da so v ZUN sicer že vrsto let državo nagovarjali, naj predpiše minimalne pogoje za izvajanje upravljanja nepremičnin, a do zdaj ni bilo nobenega odziva, zato je združenje ponudilo svojo rešitev. »Veliko raje bi videli, da bi pogoje predpisal in preverjal nekdo z nivoja oblasti, ker pa to ni možno, smo poskušali sami oblikovati čim bolj objektivne in preverljive pogoje. Svojih članov pri tem ne preferiramo, saj članstvo ni pogoj za pridobitev certifkata. S certifikatom tudi ne želimo omejevati konkurence, saj ta ne bo pogoj za nastopanje na trgu.«

Med minimalne pogoje, ki jih je ZUN zapisal v pravilnik o certifikatu zaupanja vreden upravnik, med drugim sodi tudi zahteva, da ima tako podjetje zaposlene ali ima sklenjene dolgoročne pogodbe z zunanjimi izvajalci za tehnično strokovne naloge (gradbene, strojne, elektro), za izvajanje finančnega računovodstva in pravnika, ki jim zagotavlja tudi redno usposabljanje. Za pridobitev certifikata mora upravnik nepremičnin zagotavljati tudi kapitalsko ustreznost oz. zavarovati poslovno odgovornost, zagotoviti mora skladnost knjižnega stanja rezervnega sklada s stanjem na transakcijskem računu, redno mora poravnavati tudi vse davke in prispevke.

Nezakonita poraba rezervnega sklada

V preteklosti se je že dogajalo, da so nekateri upravniki, ki so zašli v finančne težave, porabili tudi sredstva, ki so jih etažni lastniki vplačali v rezervni sklad. »Tudi certifikat ni popolna garancija, da do takih primerov nezakonite porabe rezervnega sklada, kar je kaznivo dejanje, na katerega bi morali pristojni organi takoj reagirati, ne bo prišlo,« sicer pravi Zevnikova.

Eden od primerov slabega upravljanja se je pred kratkim zgodil tudi v Radovljici, kjer je v prisilni poravnavi pristal upravnik, za katerim je ostal velik dolg do etažnih lastnikov, ker jim že nekaj let ni poračunal preteklega ogrevanja, na njegovem pogorišču pa je zraslo novo podjetje, ki menda etažnim lastnikom zdaj pogojuje, da jim bodo dolg vrnili le, če z njim sklenejo novo pogodbo. Poleg tega je prvotno podjetje ostalo dolžno tudi nekaterim dobaviteljem, zato bi se vsaj v eni od večstanovanjskih stavb kmalu zgodilo, da bi nič hudega sluteči stanovalci pred letošnjo zimo ostali brez ogrevanja, je pojasnil Peter Kern, vodja enote Nepremičnine v Domplanu, kjer so stavbo zdaj prevzeli v upravljanje. »Precej truda je bilo treba vložiti, da smo razmere še pravočasno sanirali,« je povedal.